绿地揭牌东北总部:“不再买貂的大婶”能撑起张玉良的东北野心？
【原创作者：多面视界（id:DMviews）】
聊绿地、聊东北、聊东北的“绿地们”...
东北，张玉良已经不知道去了多少次，尤其是哈尔滨。
2019年仅公开过的行程，就有五次，大多时候张玉良是和各位领导一起视察绿地东北亚国博城。
直到今年6月5日，东北亚国博的重点工程“绿地哈尔滨全球商品贸易港”终于启幕了先行馆，张玉良再次去到了现场。
同一天，他还揭牌了绿地集团的“东北区域管理总部”，并代表绿地向哈尔滨市政府捐赠了1000万元现金及防疫物资。
一切动作似乎都在说，“我真的很重视这里！”
东北往事：
归咎于人，归因于战略
说起来，这非常需要勇气。
自2003年绿地打开了东北的盖子，这个“潘多拉魔盒”曾给过惊喜，也给过不少惊吓。
2016年以前，绿地在东北的份额、收入、利润都逐年增长，尤其在2016年，绿地东北地区就毛利润都在35.4亿，在各区域中排名第三位，仅次于华北。
结转前一两年的这一数字，至少说明绿地在至少2015年以前，在东北过得还是蛮滋润的。
然而就在2016年，舆论炸锅了，导火索是绿地在东北的山水城等项目相关债务的违约，甚至被爆出2015年就有几个项目停工，一时间“烂摊子”“东北溃败”...各种形容词见诸报端，不曾断绝。
有人说，这是人（团队和管理）的问题。
有原员工称，那时候“溜须拍马”的风气很盛，早一批开疆辟土的实干者被挤兑，假账空账频出，才出了很多“盖在半山腰的绿地”。
2016年，张玉良紧急派去了当时绿地事业一部的总经理费军主事，给了10亿的资金、自行罢免任命招聘的人事大权。
但山海关外的“彪悍”下马威，并非浪得虚名。花了很长时间，东北各种供应商、购房者的情绪才逐渐缓和。
但看一看财报，“东北之事”可能不止人，这么简单。
2016年之后，绿地在东北的营业收入从156.33亿元、64.74亿元到了52.26亿元，毛利润从22.67%到了-0.54%。
甚至到现在，2019年财报中东北区域的毛利润依然是负的。
但实际上，绿地东北区域的毛利率不是最低的，7.86%比西南和港澳台区域都高，绿地在东北的收入在2019年也已经回增到64.9亿元，高过华中、华南、港澳台。
（绿地控股2019年财报）
多面视界（DMviews）留意到，2016年是绿地加码“大基建”，第二主业征程中很有意义的一年。
2016年-2018年也是绿地大基建增长最快的三年，合同金额增长率在52%、99.9%及 63%，复合增长率达到80.46%，超过房地产主业（复合增长率仅23.27%）。
而东北，正是绿地的大基建的先行区、重仓区之一。
2016年，绿地就在哈尔滨提出了“东北亚贸易中心”和“空港产业城”两个项目。当年还在沈阳做了绿地南航国际航空城，后又参与国资重组成立沈阳城建集团。
但毕竟大基建毛利率的确不高。2019年绿地的建筑及其他业务板块的毛利率也就在4.31%。
或许，即使人的问题没有那么严重，绿地在东北的整体利润，也不会是节节高升的状态。毕竟看看绿地华北、西北，住宅项目不少，毛利率在10%以上，2015-2018年的毛利也“跌宕起伏”。
一定程度上，绿地的东北业绩状况，和集团的战略选择与实践，有一些关系。
必然抉择：
没有easy money那就hard work
对绿地东北的讨论，实际上，最终也会回到对张玉良“地产+基建”转型思路的讨论上。
2016年以来，尤其是政策“扼住”商办喉咙的那几年，绿地一直陷在排名滑落、地产失位、负债高企等等的质疑中。
虽然张玉良也在一直强调，“我们不是单纯地产公司了！”言下之意，不要再用房地产的榜单、房地产的算债周期、房企的利润标准来评估绿地。
但毕竟绿地曾经以房地产的身份登顶头部阵营，如今也不可能脱离房地产赛道。
不过，毫无疑问，也正是因为那几年的“横冲直撞”，有了2019年，绿地大基建地位的摆正。
到2019年基建板块收入1885亿元，已经超过房地产的收入（1407亿），坐稳“主业”的位置，并且在2020年正式成立“绿地大基建集团”及“绿地大基建技术研究院”。
一路走来，也确实挺刚的。
那么绿地“大基建”这个思路对吗？
脱离拿地的思路，单纯来看“基础建设”，的确不是一个很讨喜的活，尤其“利润率低”最受讽刺，也由此才会有观点称“这是在为银行打工”。
但站在另一个角度，从早期的房企多元化，到如今发展物流的万科、发展机器人的碧桂园、投资汽车的恒大、发展医疗的新城控股...
无论是噱头，还是实际，15万亿之后，没有人不会考行业“见顶之后”的光景，到底会怎样？
想做能赚钱上游领域的人，自然不少，SOHO中国一度想做中国最大的“房东”，轻轻松松做一个包租公。
但资源有限、圈层有别，能够吃到高级蛋糕的，机会少之又少。谁能赚到上游的“easy money”？我们看到游走在头部房企，以及各行业头部企业的“平安们”“人寿们”“中植们”...
如今，似乎就连新湖中宝也寻思着回归“金融”单条腿了，无论是抛售资产还是转让项目，投资大师黄伟现在花在“新湖期货上市”上的心思，可比房地产多太多了。
如果最终都要选择一个，那何不早选。
一直以来依靠“政府带动基建发展地产”的路径，决定了绿地最终选择踏出大基建这一步。
到底对不对？至少大基建的体量已经增长上来了，位置坐稳。那么赚不赚？现在摆摊经济学流行一句话，叫薄利多销。
东北“败论”：
历史用脚投票 大姐不再买貂
在6月5日的揭牌仪式上，张玉良直言，东北区域管理总部成立，将提升绿地在东北的投资发展能级及资源协调能力。这标志着绿地在东北国家重要战略区域的发展能级进一步提升。
而绿地在东北的总投资超500亿元，其中仅哈尔滨东北亚国际博览城，规划总建面就超500万平，是一个显而易见的巨无霸。
如今已经入驻的除了绿地旗下的全球商贸、科创、城建等公司，还有华为旗下的一批科技企业。
挣扎了近17年，绿地依然不想放弃东北这片黑土地。
其实在房企中，绿地在东北的存量项目，并不是最多，同期万科55个、恒大41个、保利43个、绿地29个（DM数据）。
不过多数企业在东北的整体份额，的确都低于华东、华北、华南这些区域。
这是企业的选择，也是历史的选择。
自从1991年，我国以重工业为主导的增长格局，转向以轻工业为主导的增长格局，用脚投票就是必然的。
“兴于战争、败于和平”，当让东北一度辉煌的重工业，地位下降，东北就不得不接受这个事实。
所以1990年开始，东北就已经进入衰退期，其后经常因“经济增长率垫底”上热搜。
而东北的“被黑”，是连东北人自己都在黑。
“东北大姐们已经不买貂了”，虽是一个段子，却也是现实——有钱的人都去了暖和的地方，没钱的人没钱买貂。
硬刚东北：
“王者归来”总得给一次机会
有人说这是体制问题、地缘问题、风气问题...
但其实问题重要吗？重要的是解决问题。
近40年我国经济结构，1978年-2003年都是以消费为主，90年代开始投资高速增长；
但由于过度投资、效率下降，到2000年开始触底反弹；
2004年以后系统性的消费持续下降，投资不断增长，2008年是一个新的投资高点；
新一轮投资效益持续下降，导致最近几年投资有所下降，消费成分有所上升。
回顾近年的发展基调，我们奠定的一个主旋律就是“投资为主”。
短时间想彻底扭转“投资”这一基调，不容易。只不过，投资方向必须改变了。
国金前总裁朱云来曾指出，现在的投资，要以消费为导向进行有效投资，并且淡化产值导向，强化效益约束。
“东北不能和江浙、华南做一样的事情，但是东北有自己的特点，比如广大农田、丰富的旅游资源、东北亚地缘基础...至少可以考虑以这些为导向的投资建设，来拉动经济。”
回到房地产领域，东北真的消费力短缺吗？
多面视界（DMviews）注意到，疫情后的“直播卖房”潮中，第一个开直播，并且第一个真的在直播中卖出了房的，就在东北，保利长春一项目。
当然，这只是有偶然性的个例。
但总要给东北一次机会，也总要有人来给这个机会。
就像王健林从东北起步，“改写”了整个中国商业地产的一段往事。再跨山海关的张玉良，是否能在新东北的年轮里“画下”一笔？
在东北大开大合的绿地，到底最后会得到什么结果？
只有时间给答案了。
不知道张玉良在退休前，能不能得到自己想看见的答案。
至少，在退休前，他能留给绿地最好的东西，应该就是一个能够持续航行的绿地集团。
（爆料沟通可联WY_163_SC）
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